Beispiele
1. Ärger mit der SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung)
Unser Kunde hatte sich quasi über Nacht ungewollt mit einer Sparkasse angelegt. Als die Modeboutique seiner Ehefrau in Zahlungsschwierigkeiten geriet, verwendete er einen Teil seiner üblicherweise ungenutzten Betriebsmittelkreditlinie von seinem Großhandelsbetrieb zum sofortigen Ausgleich offener Rechnungen der Modeboutique und zur Liquidation dieser kleinen Unternehmung. Ein Sparkassenmitarbeiter, der die ganzen Überweisungen aufgrund der heute üblichen „maschinellen Disposition“ (bei der Ausführung wird nur die Kontodeckung und gelegentlich die Unterschrift, nicht aber der Verwendungszweck geprüft) erst nach Ausführung auf dem Computerbildschirm entdeckt hatte, fühlte sich böse verschaukelt.
Hatte der Kunde die ihm eingeräumte Betriebsmittelkreditlinie zweckentfremdet? Ein Kündigungsgrund? Jedenfalls kündigte die Sparkasse die gesamte Kreditlinie und das Konto fristlos. Eine Meldung der Daten an die SCHUFA wurde taggleich veranlasst. Unser Kunde war nur unter größten persönlichen Anstrengungen aufgrund exzellenter Geschäftskontakte dazu in der Lage, durch private Geldgeber die in Anspruch genommene Kreditlinie schnell auszugleichen. Zwei Jahre später entschied er sich, bei florierenden Umsätzen und Gewinnen, zu seiner neuen Hausbank, einer deutschen Großbank, zu gehen und dort um eine Baufinanzierung nachzusuchen. Gesagt, getan. Natürlich wurde die Baufinanzierung abgelehnt. Aufgrund des SCHUFA-Eintrages.
Was tun? Aufgeben oder uns bemühen? Der Kunde entschied sich für uns. Nach intensiven Verhandlungen erreichten wir für unseren Kunden trotz verhärteter Atmosphäre bei der Sparkasse, dass diese einsah, dass es keine Grundlage für die Meldung der Daten an die SCHUFA gegeben hatte, da ein Zahlungsverzug seitens unseres Kunden zu keinem Zeitpunkt gegeben war und er eine Betriebsmittelkreditlinie „zur freien Verwendung“ gewährt bekommen hatte. Bei unseren Verhandlungen wurden wir durch die Vorlage eines rechtswissenschaftlichen Gutachtens eines Juristen zum Fall im Lichte des Bundesdatenschutzgesetzes unterstützt. Hätte dieses nicht zum Erfolg geführt, hätte die Möglichkeit bestanden, mit raffinierten juristischen Vorgehensweisen der Sparkasse die Verbreitung des Datensatzes zu verbieten. Die Fehlmeldung wurde gelöscht. Die Baufinanzierung konnte abgeschlossen werden.
2. Vollfinanzierung (ohne Eigenkapital) einer Bauruine neben einem Schweinestall
Unser Kunde hatte sich in ein kleines Häuschen in einem ländlichen Gebiet in der Pfalz verliebt. Zu Recht? Sein Banker meinte nein. Denn unser voreiliger Kunde hatte das Schnäppchen schon mal gekauft, bevor er um die Baufinanzierung nachsuchte. Das Haus war allerdings alles andere als schön, so der Banker. Eine hässliche Putzfassade und ein notarieller Kaufvertrag mit einer zweiseitigen Mängelliste schockierten jeden Kreditspezialisten. So lernt doch schon der Auszubildende Bankkaufmann, dass er nur jederzeit leicht verkäufliche Sicherheiten als solche auch akzeptieren soll.
Doch warum haben die Verkäufer so viele Mängel in den Kaufvertrag aufgenommen? Zum einen waren die Herrschaften, eine Erbengemeinschaft bestehend aus einem Studienrat und einem Richter, besonders genau. Zum anderen wusste jedenfalls der Richter, dass dem Käufer bekannte Mängel diesen unter keinem Gesichtspunkt zu einem Rücktritt oder einer Anfechtung des Kaufvertrages berechtigen konnten. Also wurde alles haarklein aufgeschrieben und dem Herrn Notar auf den Tisch gelegt. Der Rechtssicherheit wegen.
Hier ein nur drei Auszüge aus der Mängelliste im notariellen Kaufvertrag:
- „Die von der Straßenseite abgewandten Außenfassaden sind undicht und somit sanierungsbedürftig.“
- „Bei Südwestwind kommt es zu spürbaren Emissionen aus einem benachbarten Schweinestal.“
- „Die vierte Treppenstufe von unten knarrt. Möglicherweise ist diese auch durchgerottet. Es könnte auch partieller Holzbockbefall vorliegen.“
Schon jede Passage für sich genommen reicht aus, um einem jeden Banker „einen kalten Schauer den Rücken hinunter zu jagen“. Oder sehen Sie das etwa anders? Vielleicht wie unser Kunde, der meinte, das kann man doch alles wieder für wenig Geld in Schuss bringen und Schweinstallgeruch gehört nun mal zum Landleben dazu?!
Tja. Mit standardisiertem Kreditgeschäft ist keiner dieser drei exemplarischen Punkte vereinbar. Die Baufinanzierung musste also abgelehnt werden, weil das Beleihungsobjekt zum gewünschten Beleihungszeitpunkt nicht tipp topp in Schuss war.
Was haben wir getan? Wir haben zunächst mit den Verkäufern und dem Notar über eine Änderung des notariellen Kaufvertrages verhandelt, was nicht zum Erfolg führte. Deshalb haben wir unserem Kunden zu einem sogenannten „Small Bridge Loan“ geraten. Zu Deutsch: Kleiner Überbrückungskredit, der wegen der geringen Betragshöhe nicht auf die Immobilie als Sicherheit abgestellt werden muss. Hiermit konnte unser Kunde mit Zustimmung der Verkäuferseite vor Eigentumsübergang alle Mängel durch eine Fachfirma beiseitigen lassen.
Bis auf den Schweinestall. Was tun mit dem Schweinestall? Uns fielen gleich zwei Lösungsmöglichkeiten ein. Zunächst Messen der Emissionen. Wie schlimm sind die wirklich? Als zweites Anlegung eines großen Erdwalles zur Abschirmung von Geruchs- und Geräuschkulisse. Ein Messtechniker stellte keine Emissionen fest. Daraufhin spazierte dieser zum benachbarten Schweinehof hinüber und stellte vor Ort Ermittlungen an. Diese ergaben, dass der Schweinestall schon seit Jahren geschlossen ist, weil es für die Betreiber nicht mehr wirtschaftlich war.
Über die Mängelbeseitigung und das Nichtvorhandensein eines Schweinestalles brachte unser Kunde auf unseren Rat hin schriftliche Sachverständigengutachten bei. Nach Vorliegen dieser Unterlagen wurde seine Baufinanzierung bewilligt.